老舊小區改造博弈:上上下下的煩惱

2019-11-18 20:006296互聯網未知

編者按:本文來自經濟觀察網,作者:田國寶,見習記者:曲銳,36氪經授權轉載

好不容易取得全體業主同意,但在開工不久后,北京市朝陽區勁松二區加裝電梯工程被迫中途停工。“施工遇到點麻煩,有業主突然反悔不同意安裝了。”施工方北京融盛安泰科技有限公司工作人員告訴經濟觀察網記者。

2019年7月24日,北京市住建委下發朝陽區勁松二區小區219號樓1單元、2單元增設電梯工作項目確認書,經過三個月公示后,10月24日正式啟動加裝工程。因加裝電梯需要煤氣管道改道,一樓住戶擔心改道后對自家形成安全隱患提出反對意見。

北京新一輪老舊小區改造工作啟動于2017年。當年12月,在廈門召開的老舊小區改造試點工作座談會上,住建部確定廈門、廣州等15個老舊小區改造試點城市。雖然北京沒有被列入試點,但實際工作則要更早。

早在2012年北京就出臺的《老舊小區綜合整治工作實施意見》,十二五期間進行的第一輪改造主要以抗震、節能改造為主,北京共完成1.37萬棟住宅樓的改造,改造面積達5529萬平方米,惠及居民81.9萬戶。

2019年初,住建部會同國家發改委、財政部聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作通知》;6月,國務院常務會議對推進城鎮老舊小區改造進行了部署。近期,北京確定了新一輪80個老舊小區改造名單。

北京新一輪老舊小區改造工程實施范圍進一步擴大,增設停車位、加裝電梯、飛線入地是重點改造的方向。勁松二區北京新一輪老舊小區改造首批啟動的小區之一,勁松二區加裝電梯因業主反對停工也成為這一輪老舊小區改造過程中一個縮影。

“進來之前,光溝通工作就做了一年左右,做街道的工作,做業主的工作。”愿景集團一位人士告訴經濟觀察網記者:“安裝電梯前必須要燃氣管改道,管道需要入戶,還要和居民溝通一輪燃氣管道入戶的問題,所以工期有些拖延。”

改造受阻

11月9日,從小區南門進入位于北京朝陽區的勁松二區,不遠處就是219號樓,一單元門前豎立著“電梯加裝效果圖”以及電梯加裝公示。

下午5點下班回家,住在219號樓一層的王穎在樓下遇到了5樓的鄰居,她抬頭看了一眼沒有打招呼就走開了,鄰居叫住了王穎,和她解釋煤氣管道外置并不危險,沒有必要為此反對裝電梯。

勁松二區219號樓1、2單元電梯計劃加裝在北側樓梯間外側,電梯井施工下方有煤氣管道,愿景方面將煤氣管從地下改到地上。王穎發現,改道后的煤氣管正好從自家廚房外窗戶下經過。

王穎告訴五樓的鄰居,煤氣管道在廚房窗外,萬一遇到火星爆炸怎么辦?鄰居表示,如果擔心安全問題,可以把管道包起來。

“包起來能解決問題嗎?煤氣管道放在這兒,對全樓都有影響,少爬幾層樓重要,還是安全重要?”王穎提高了音量,兩個人的談話不歡而散。

王穎表示,電梯運營商民意調查時,并未告知地下管線如何改造。“如果是這樣的改造,我說什么都不會同意。”而且她認為她才是戶主,原先丈夫簽署的“同意”是無效的。

上述愿景人士表示,因為加裝電梯需要對煤氣管道進行改道,還需要進一步和業主溝通,“給業主多做工作,取得業主的支持,從進來到現在,都是這么一步一步走過來的。”

根據《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》和《朝陽區既有多層住宅增設電梯試點工作實施意見》,加裝電梯必須本單元100%業主簽字同意才能實施。

“要100%業主同意太難了。”219號樓三單元業主劉珍告訴經濟觀察網記者,她在協助居委會民調時發現,最初簽字同意的業主不足三分之一。“低樓層中間住戶反對意見最大,中間戶對著樓道窗戶,電梯把窗戶給擋上了,說影響采光和通風。”

還有業主稱擔心隱私,219號樓衛生間朝北,和電梯間距離較近。“電梯間是玻璃的,雖然外墻會貼膜,但是業主還是不買賬。”劉珍表示,還有一位心臟病老人住在半地下一層,無法接受電梯噪音,子女不同意加裝。

勁松二區加裝電梯受阻并不鮮見,北沙灘6號院1號樓的抗震加固工程,因居民意見無法達成一致擱置至今。據業主周榮興介紹,征求意見時提出兩種方案,第一種將預制好帶門窗構件與外墻拼接,既抗震,又增加使用面積;第二種是在外墻增設抗震構件。

業主們同意了第一種方案,并在外找好了住處,卻被告知施工方案取消了,原因是該樓的土地、規劃等相關資料缺失,改造方案無法通過審批。

街道辦又提出了一個新方案,外墻增加抗震構件,同時增加鋼筋混凝土墻面,但每戶使用面積會有所縮減。“房子本來就不大,還減少面積,很多業主不愿意了。”周榮興告訴經濟觀察網記者。

實際上,老舊小區改造難題和改造過程中各方的利益博弈在全國范圍內普遍存在,據廣州一位經歷加裝電梯的業主介紹,由于一樓的一戶業主不同意加裝電梯,導致工程停滯近兩年時間。

“這個業主就說自己用不著電梯,裝了電梯影響他家的采光和隱私,給他錢也不行,死活不同意。”街道、施工方和其他業主對此一籌莫展,“因為這個事已經打了好幾架了,但對方就是不同意,你也沒辦法。”

利益博弈

勁松二區改造工程始于2018年7月,愿景集團作為實施改造工程的主體在獲得街道辦支持后,開始啟動民意調查,“一戶一戶的去談,去一點一點說服業主同意。”上述愿景人士表示,用了一年時間獲得了219號樓1單元、2單元全體業主的同意。

獲得業主同意后,加裝電梯工程也順利獲得北京市住建委的批復,進入公示期。在制定加裝電梯方案的時候,愿景方面發現,由于電梯井下方有煤氣管線需要遷移,所以改造工程第一步是煤氣管改道。

但在煤氣管改道時,遭到一樓業主的反對,“一樓的業主不讓施工,加裝電梯征集居民意見時,他們家已經簽字同意了,這次借煤氣管道的事又開始反對了。”施工方的人員透露,目前正在研究解決方案。

勁松二區二單元的一位業主表示,對于一樓來說,電梯不用上,確實沒什么用,而且還要承擔噪音、出行不便等后果。“反對也正常,裝了電梯,樓上的是方便了,但他家不方便了,當然不樂意。”

因為業主反對燃氣管道改道工程,勁松二區219號樓1、2單元加裝電梯工程不得不停工,目前施工現場的圍欄已經拆除。愿景人士透露,由于電梯加裝已經取得業主同意,下一步他們要做的是就燃氣管改道取得業主同意,“還是需要去談。”

劉珍表示,在勁松二區加裝電梯在征集業主意見時,還遇到一個案例,一個剛買房搬進來的二樓業主認為,他買房時二樓價格相對較高,加裝電梯后,二樓價格會被高層樓超過,因此不同意裝電梯。“他家直接和樓上住戶要現金補償。”

同樣的難題還發生在慧忠北里114號樓,該棟居民樓為“L”型,電梯將加裝在樓棟南側,因此位于拐角處的一樓住戶采光、通風等將受到影響。最終因為一樓業主堅決反對,本來已經挖開的電梯井又被填上。

近期慧忠北里也向街道辦申請了加裝電梯,據大屯街道辦事處介紹,街道負責審批電梯施工企業的資質,審批通過后就將申請提交至朝陽區住建委。“樓長做了很多工作,一單元1到6樓都簽字同意,實在難得。”2樓的業主老李告訴經濟觀察網記者。

慧忠北里一單元外掛電梯位于樓棟北側,不影響一樓住戶采光;電梯井與廚房連接入戶,廚房管線、格局改動后,每戶會增加6平方米左右使用面積,因而施工方案得到了業主們的廣泛認可。

據老李介紹,一單元電梯由業主集資安裝,電梯產權歸全體業主所有,安裝費用扣除政府補貼后,由各業主分攤,“一樓不需要交錢,實際上最難做工作的是二樓住戶。”

“2樓就我們一家,對門是父母居住,衡量了一下自己的經濟實力和大家的利益,最終還是同意加裝了。”老李表示,最后6樓每戶出資30萬元,2樓每戶出資9萬元,他們一家共需交納18萬元,目前仍正在等待項目確認書。

西壩河東里社區被列入了“2018年老舊小區綜合整治試點項目”,小區內車位十分緊張,沒有固定車位,也沒有管理,即將改造的還包括小區公共區域包括增加固定車位,并按月收取停車費。

業主張誠原來是一位導演,在小區里住了20多年。他表示,不少業主不同意收取停車位,“住了幾十年的老業主已經占據了‘固定’位置,免費停了這么多年后一下子要收費,難免有業主不愿意。”

商業試水

從2018年7月接手勁松二區改造工作以來,目前愿景集團已經完成了對小區綠化、休閑、部分停車位、商鋪等公共實施部分的改造,同時對小區部分商業進行重新招商,為小區配置部分數字化系統。

據上述愿景人士介紹,愿景集團已經為勁松二區改造工程投入4000萬元左右,全部為自有資金,參與小區改造規劃、設計和施工等單位,也均為愿景集團旗下控股或參股子公司。

在以往北京老舊小區改造中,出資單位要么為政府,要么為家屬樓所屬的單位。愿景集團也是北京老舊小區改造中首個進行商業化嘗試的企業,商業參與一方面可以減輕財政投入壓力,另一方面也能保證改造的質量。

對于如何實現投資回報,上述愿景人士表示,目前僅僅是嘗試,未來商業回報主要來自小區商鋪租金、停車費和物業費等方面,“我們正在和政府協商,打算把旁邊那片空地要過來改建停車場,能增加上百個車位。”

在進行改造的同時,遠景集團下屬的物業公司也進駐勁松二區,目前已經開始接手小區的物業管理和服務,“今年還沒開始收物業費,計劃從明年開始收,還是按照原來的價格,最低的才四五毛。”

如果按照現有物業費來計算,愿景集團想要收回投資顯然不太現實,“所以我們先做小區增值,把小區硬件做好了,品質好了,服務好了,讓居民看到效果,再慢慢上漲服務費。”上述愿景人士表示。

愿景集團成立于2018年1月,天津維航商務咨詢有限公司為第一大股東,持股57.6%,董事長陶紅兵、總經理倉梓劍等高管出資成立的一只私募基金持有愿景20%股份。

左暉持有天津維航商務咨詢99%股權,為愿景集團的實際控制人。由此愿景集團也成為左暉繼鏈家、貝殼、自如之后,又一個重要的業務平臺。

愿景集團主要業務為核心資產投資、租賃社區建設與運營、城市更新提升和美好社區股權投資。除了改造勁松二區外,愿景明德還在大興區瀛海鎮合作開發一個集體建設用地租賃房項目,以及深圳城中村改造項目。

此外,愿景集團業務還涉及與城市更新相關業務的投資,如勁松二期改造涉及的設計公司、電梯公司、物業公司等主體,均為愿景集團參與投資的業務。同時愿景還收購部分寫字樓資產。

據勁松二區居民透露,加裝電梯后,未來采取按次數付費坐,不使用不付費,乘坐電梯的業主將每人辦理一張乘梯卡,收費標準為0.5元/次,或辦理每人每月50元的月卡,此外業主不需要支付其他費用。

一位勁松二區的業主表示,電梯費用應該包含在物業費中,因此不同意單獨交電梯費。也有部分業主表示,他們不會同意上漲物業費,“我聽說物業費要4-5塊錢呢,我可不愿意交。”勁松二區一位業主表示。

上述愿景人士也承認,目前愿景還沒有明確的盈利模式,只能走一步看一步,“物業費、停車費、商鋪租金維持日常運營應該沒問題,收回投資可能比較難,所以我們也希望政府能給我們一些補貼資金。”

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